开发商缘何“不待见”公允价值计量模式？

近日，财政部网站公布了由中国资产评估协会发布的《投资性房地产评估指导意见试行》，进一步明确了注册资产评估师在评估投资性房地产时的主要方法。然而记者在采访中却发现，很多企业为了降低财务成本，更愿意在财务报表中对投资性房地产的价值采用历史成本计量模式，而非公允价值计量模式。
　　投资性房地产，是《企业会计准则第3号———投资性房地产》中出现的概念，指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。而上述企业会计准则也明确了对投资性房地产进行评估时，不仅可以使用历史成本计量模式，也可以使用公允价值计量模式。由于《企业会计准则第3号———投资性房地产》中明确“作为存货的房地产”不属于投资性房地产，因此对于大多数以卖房为生的开发商来说，会计计量方式的改变影响有限，受影响更大的将是主营商业地产的开发商以及持有投资性房地产的企业。
　　由于我国房地产行业长期处于景气环境，因此对于大多数持有投资性房地产的企业而言，投资性房地产的公允价值都要高于成本价，这也意味着使用公允价值计量模式，可大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。对于上市企业来而言，这有助于企业吸引力的提升，能够在资本市场上获得更多的关注和发展。
　　但是，公允价值计量模式从被引入至今，却一直受到市场的冷落。公开信息显示，2007年初只有9家上市公司采取了该模式来进行资产评估，而到了2008年底，在1624家上市公司中共有690家拥有投资性房地产，但采用该模式的也只有20家。造成这一现象的原因，一方面是企业为了控制成本而不愿采取这一模式，因为相对于历史成本计量方式，公允价值计量模式无法发挥折旧抵税功能，有可能会提高企业所需缴纳的税额，而且公允价值的确认比较复杂，产生的评估费用也会提高企业的成本。另一方面则是因为公允价值计量模式一直没有统一规范，公允价值不“公允”也是企业不愿使用的原因之一。
　　业内人士认为，目前国际上对投资性房地产评估大多采用的是公允价值计量模式，因此对于中国企业来说，从历史成本到公允机制的转变是一个大趋势。而且如果公允价值计量模式成为主流，将会对部分税种的征收形成正面影响。比如对于土地增值税而言，企业的资产负债表能够明确地提供投资性房地产的账面价值，减少税收的征收成本。而从更长远的角度看，公允价值可以为物业税提供可靠的计税依据，有利于物业税的开征。不过，业内人士同时也指出，此次《意见》只是明确了使用公允价值计量模式时应该采用的评估方法，依然没有明确会以强制性的手段要求公司使用这一模式，因此会有多少企业使用这一模式仍有待观察。